23.04.2015

Правовые аспекты выселения из жилого помещения (квартиры)

Законодательством предусмотрено немало оснований для выселения из жилого помещения, это и статьи 31, 86-89 Жилищного кодекса РФ, и ст. 292 ГК РФ, и ряд других.

Перед обращением в суд необходимо для себя различать такие близкие к выселению понятия как, снятие с регистрационного учета, прекращение прав на использование жилья, признание не приобретшим права на жилое помещение. Общие правила выселения из жилых помещений.

Прежде всего необходимо отметить, что в соответствии с частью 1 ст. 40 Конституции РФ, каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен жилища. А согласно ст.25 Конституции РФ, жилище неприкосновенно. Таким образом, выселение из квартиры – это вынужденная мера, которая является исключением из указанных принципов и поэтому его применяют только в тех случаях, которые предусмотрены законодательством и отвечают интересам общества.

Основной целью выселения обычно является освобождение жилья. Вторичными целями считают необходимость:

  • избежать несчастного случая (в ситуациях с аварийным жильем);
  • восстановить гражданские права действительных собственников жилища (когда жилье захватывают самовольно);
  • восстановить нарушение прав третьих лиц (например, при систематическом нарушении прав соседей);
  • восполнить доходную часть бюджета (когда выселение из жилого помещения происходит за систематическую и продолжительную неуплату коммунальных услуг).

По нормам жилищного законодательства граждан выселяют из жилых квартир с предоставлением иных, аналогичных по комфорту и площади помещений, согласно определенным условиям:

  • дом, где находился жилой объект, идет под снос;
  • жилое помещение необходимо переводить в нежилое;
  • квартира непригодна для проживания;

после капремонта или другой реконструкции дома квартиру сохранит невозможно или ее общая площадь уменьшается, вследствие чего, проживающие нуждаются в жилье, или наоборот, увеличивается, значительно превышая нормы квадратных метров на каждого о члена семьи (ст. 85 ЖК РФ).

Если наниматель не признает выселение и не освобождает жилплощадь, то соответствующие органы должны обращаться в суд с требованием принудительного выселения.

В решении суда должна быть обязанность предоставления выселяемому гражданину аналогичного благоустроенного жилья. При выселении на законных основаниях прежний договор социального найма расторгают и заключают новый договор на новое жильё. Выселение можно производить исключительно из жилого помещения или такого, которое утратившего этот статус. Оно может производиться в интересах государства, самого выселяемого (при аварийных ситуациях) или третьего лица с правом на это жилье, которое выселенец и его семья занимали незаконно.

ВЫСЕЛЕНИЕ БЫВШЕГО СУПРУГА

Вселяют в квартиру собственники жилья кого-угодно (не только детей или супруга), а любого гражданина как члена своей семьи. Но все остальные зарегистрированные без согласия собственника вселить никого не могут (за исключением несовершеннолетних детей).

Выселить же из квартиры любого зарегистрированного гражданина можно только в судебном порядке или по его личному согласию. Бывшим членом семьи считается супруг или супруга только на основании подтверждающих документов (свидетельства о расторжении брака). При обращении в суд с иском о выселении бывшего супруга из жилого помещения, нужно исходить из того, как именно приобреталось это жилье. Так, если собственник жилья получил его: на правах наследства, по дарственной, купля-продажа до заключения брака, то после расторжения брака с собственником жилища у бывшего супруга право пользования этим жилищем не сохраняется, если, конечно, другие правила не установлены брачным договором (ст.31 ЖК РФ).

Учитывая имущественное положение бывшего супруга, суд может сохранить за ним право на жилье на определенный срок (обычно – 1 год). Суд имеет возможность обязать бывшего супруга – собственника жилья обеспечить выселяемого жилплощадью, в частности, если между ними есть алиментные обязательства.

Если же истец стал собственником жилья путем: приватизации квартиры на себя (у супруга тогда была такая же возможность), квартира куплена собственником в период брака, то выселение супруга как бывшего члена семьи невозможно (ст.31 ЖК РФ, ст.19 ФЗ№189). Все имущество, приобретаемое во время брака, считается совместной собственностью на чье бы имя оно не оформлялось, если иное не предусмотрено брачным договором.

ВЫСЕЛЕНИЕ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ

Несовершеннолетний подлежит выселению из жилого помещения собственника вместе с бывшим супругом, с которым он будет проживать (с.31п.4 ЖК РФ). При выселении несовершеннолетнего ребенка наряду с Жилищным кодексом вступают в ход нормы семейного законодательства по защите прав детей. В таких ситуациях многое зависит от обстоятельств конкретного дела – проживал ли несовершеннолетний на этой жилплощади, что она из себя представляет (съемное жилье, общежитие, приватизированная квартира), с кем дети выезжают, какого они возраста (ходят в школу или детский сад, состоят на учете в поликлинике).

Согласно ст. 65п.3 СК РФ при раздельном проживании родителей место жительства детей устанавливают по соглашению сторон. Если после развода ребенок живет с тем из родителей, у которого нет собственного жилья, а другой родитель выплачивает ему алименты, то такие дети не считаются членами семьи собственника жилья.

В соответствии со ст.31 п.4 ЖК РФ если отношения с собственником квартиры прекращены, то право пользования помещением у ребенка, проживающего с другим родителем, не сохраняется, если другое не предусмотрено соглашением сторон. Суд может обязать собственника жилья обеспечить другим жилым помещением бывшего супруга и детей, в пользу которых он выплачивает алименты, если в суде прозвучало такое требование.

ВЫСЕЛЕНИЕ ПРИ СМЕНЕ СОБСТВЕННИКА

Обычный пример выселения при смене собственника жилья возникает при приобретении жилища с зарегистрированными и фактически проживающими в нем гражданами – членами семьи продавца.

Граждане-продавцы выселяться желают, но не хотят, потому что другой жилплощади у них нет. В соответствии со ст. 292 ГК РФ переход права собственности на квартиру уже можно считать основанием для прекращения права пользования жильем членами семьи бывшего собственника.

Члены семьи бывшего собственника его жильем распоряжаться не вправе, и при продажи жилья них прекращаются все права на это жилье, в том числе регистрация, проживание и другое пользование. Смена собственника жилья происходит и в случае смерти владельца квартиры. При этом право пользования жильем бывшими членами семьи также прекращается. Если члены семьи прежнего владельца отказываются выселяться из помещения добровольно, на основании искового заявления нового владельца они будут выселены в судебном порядке.

ВЫСЕЛЕНИЕ СОБСТВЕННИКА ЗА НАРУШЕНИЕ ПРАВ СОСЕДЕЙ

Согласно статьи 293 ГК РФ о прекращении прав собственности на помещение, которое содержится бесхозяйственно, при использовании жилья не по назначению и систематическому нарушению прав соседей органы местного самоуправления предупреждают собственника о необходимости навести порядок, виновному назначают срок для исправления нарушений.

Если и после предупреждения ситуация не меняется, то суд по иску местных властей имеет право продать помещение на публичных торгах с выплатой вырученных средств бывшему собственнику жилья за вычетом компенсации за судебные издержки.

В такой ситуации важно доказать, что жилье использовалось не по назначению, например: в качестве музыкальной студии, маленькой животноводческой фермы или фермы по выращиванию овощей, ресторана, фабрики-кухни, спортзала и т.п.


Если вам необходима юридическая консультация адвоката (юриста) или другая юридическая помощь в Хабаровске по жилищным вопросам, в том числе по вопросам выселения из жилища, вы можете записаться ко мне на консультацию по телефону 8 (4212) 66-60-01.

В оформлении использована картина Виктора Васнецова  «С квартиры на квартиру»