20.05.2015

Признание договора купли продажи, мены, дарения жилища недействительным

Исковое заявление о признании договора купли-продажи, дарения, мены жилых помещений недействительным можно подать, в случае если подобным договором нарушаются чье либо прав собственности, права на жилище.

Любая сделка с жилым помещением (квартирой, домом) может быть признана недействительным, в случае если ответчик распорядился имуществом, которое ему в полной мере не принадлежало, а, например, принадлежало в равных долях с истцом.

Такая ситуация может произойти, когда, ответчик продает, обменивает или дарит квартиру, в отношении которой, суд уже принял решение о том, что истец имеет права на долю в квартире, но истец еще не успел оформить свое право в органах юстиции. Смотрите, например, определение Московского городского суда от 6 июня 2011 г. по делу N 33-17217

В практике был случай, когда признание сделки мены жилья недействительной стало следствием фиктивного обмена жилыми помещениями и нарушением права наследования. Племянник принял по наследству квартиру, зная, что есть ребенок наследодателя от первого брака (законный наследник) который живет в другом городе и не знает о смерти отца. Племянник в срочном порядке обменялся квартирами с родственниками, а сам фактически проживал в квартире, полученной по наследству. В такой ситуации суд, по иску законного наследника, признал принятие наследства незаконным и признает недействительным договор мены.

Вообще, в судебной практике существует множество отдельных случаев признания сделок недействительными, когда такая сделка совершена без учета права собственности других лиц.

Сделка с недвижимостью может быть признана незаконной в связи с пороками воли лица распоряжающегося недвижимым имуществом (заключение сделок гражданином не способным понимать значение своих действий, руководить ими, а также под влиянием заблуждения, обмана, кабальные сделки и т.д.) и др.

Возможно признание договора дарения недействительным в силу его притворности. Притворные сделки заключаются для прикрытия других сделок. Примером может быть ситуация, когда бабушка, вместо завещания, заключает с внуком договор дарения. Фактически же бабушка продолжает проживать в квартире, оплачивать её и т.д. в расчёте на то, что после смерти квартира перейдёт внуку. Признать договор дарения недействительным можно, т.к. на самом деле дарение в этом случае прикрывает завещание. Данная сделка может быть признана недействительной по иску заинтересованной стороны о признании договора дарения недействительным.

Следующее основание, по которому возникают споры о признании сделки по распоряжению жилым помещением недействительными – совершение сделки под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (статья 178 Гражданского кодекса).

Например, признание договора продажи жилья недействительным судом возможно по иску лица, действовавшего под влиянием заблуждения. Здесь существенное значение имеет заблуждение относительно качеств жилого помещения, важных для его использования именно как жилого помещения, либо относительно вида заключаемой сделки. При этом, заблуждение относительно мотивов и целей сделки не признаётся существенным. Например, можно признать сделку недействительной, в случае, если покупатель не был уведомлен (или ему предоставили ложные сведения) об износе помещения.
Отдельным основанием признания сделки недействительной является злонамеренное соглашение представителя одной стороны (риэлтора) с другой стороной. Например, Ваш риэлтор доподлинно знал о том, что в квартире помимо продавца был зарегистрирован ещё кто-то, но скрыл это от Вас, потому что договорился с продавцом квартиры. А Вы в результате вынуждены мириться с нежелательными «соседями». Тогда можно осуществить признание договора продажи жилья недействительным по тому основанию, что представитель вступил в злонамеренное соглашение со стороной по сделке.
Гражданским кодексом предусмотрены особые основания для признания недействительным договора дарения, которые также применимы и к признанию недействительным дарения квартиры или дома. Так, по смыслу ст.577 ГК РФ даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому право собственности на квартиру или доли в квартире, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни.

Согласно ст.578 ГК РФ, даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

Часть четвертая этой же статьи предусматривает, что в договоре дарения могут содержаться положения о том, что если даритель переживет одаряемого, то подаренное имущество будет возвращено дарителю.


Если Вам необходима юридическая консультация или другая юридическая помощь в Хабаровске по вопросу признания недействительной сделки по распоряжению жилым помещением, вы можете обратиться ко мне, как к адвокату по жилищным делам по телефону 8 (4212) 66-60-01.