23.03.2016

Узаконивание (легализация) переустройства и перепланировки

Согласно ч.1 ст.25 ЖК РФ, переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

То есть замена прогнившей системы водоснабжения, замена чугунных радиаторов на теплый водный пол, подведение новых зон освещения, замена старых деревянных окон на пластиковые – это все будет являться переустройством. В пункте  1.7.1. постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» переустройство – называется несколько иначе – переоборудование, и приведены всевозможные возможные . В п.1.7.2. того же постановления содержаться примеры недопустимого переустройства-переоборудования, узаконить которое не получится ни при каких обстоятельствах.

Перепланировка жилого помещения, согласно ч.2 той же статьи, это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировкой будет считаться снос старых стен и возведение новых, демонтаж дверей, прорубание ниш, изменение высоты потолков и т.п.

Так называемое «узаконивание» перепланировки и переустройства жилого помещения – это придание новому состоянию квартиры, ее ремонту, статуса легитимности.

Эта легитимность нужна, например, для того, чтобы при последующей продаже квартиры у нового покупателя не возникло вопросов по поводу расхождения технического плана, с тем, что он реально видит в квартире, и не посетило стойкое ощущение, что возможно, именно такое расположение стен не безопасно для его жизни. Легализация перепланировки может, в конце концов, спасти от жалоб в прокуратуру со стороны нервных соседей, считающих, что из-за того, что вы снесли стену, весь дом рухнет, как карточный замок.

Есть какие-то формы перепланировки и переустройства, которые вытекают просто из нормального отношения к своему жилью. Понятно, что не имеет смысла обращаться в суд для узаконивания постановки пластиковых окон или ремонта в туалете, когда унитаз с верхним бочком заменяется на унитаз с нижним бочком.

Однако если вы сделали посреди квартиры небольшой бассейн, или объединили три-четыре комнаты в зал для танцев, разделили совмещенный санузел, построили камин, то в подобных ситуациях лучше это узаконить.

Узаконить перепланировку можно двумя способами – в административном порядке и в судебном.

Узаконивание перепланировки в административном порядке

О том, как производится согласование и узаконивание перепланировки в Хабаровске в административном порядке идет речь в постановлении администрации города Хабаровска от 01.11.2010 № 3551 «О переустройстве и (или) перепланировке жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах на территории города Хабаровска».

Собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (далее — заявитель) обращаются в комитет по управлению округом, на территории которого расположено жилое помещение, с заявлением о разрешении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения по форме № 266, с приложенными к заявлению документами согласно статье 26 Жилищного кодекса РФ.

Решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки либо об отказе в согласовании принимается в срок не более 45 дней со дня предоставления всех документов.

Решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения оформляется распоряжением председателя комитета по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения оформляется распоряжением председателя комитета с указанием причин отказа в соответствии со статьей 27 Жилищного кодекса РФ.

После проведения работ по переустройству и (или) перепланировке помещения, Собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (далее — заявитель) обращаются в приемочную комиссию с заявлением о подтверждении завершения работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения. Данное заявление должно быть рассмотрено в течении 30 дней со дня его представления.

При этом комиссия должна проверить наличие разрешительной документации, полноту и соответствие выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке жилых помещений проектной документации.

Результат работы Комиссии оформляется актом по форме, утвержденной постановлением администрации города.

Самовольные переустройство и перепланировка

Статья 29 ЖК РФ самовольными называет переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, проведенные при отсутствии согласования, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося для такого согласования.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести это жилое помещение в прежнее состояние. Это должно произойти в разумный срок и в порядке установленном органом, осуществляющем согласование.

Если  жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние то в крайнем случае суд по иску органа осуществляющего согласование может принять решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов его жилого помещения с выплатой вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

В ст. 7.21 КоАП РФ установлена ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями, которое может выражаться, в частности, в самовольном переоборудовании жилых домов и (или) жилых помещений (ч. 1 ст. 7.21) либо в самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах (ч. 2 ст. 7.21).

Узаконивание самовольного переустройства и перепланировки жилого посещения в судебном порядке

Статья 29 ЖК РФ устанавливает, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Таким образом, для сохранения жилого посещения (комнаты, квартиры или дома) в переустроенном и перепланированном виде, собственнику (или нанимателю) необходимо обратиться с соответствующим исковым заявлением в суд.

Ответчиками по такого рода делам будет выступать администрация города или муниципального образования (например, Администрации города Хабаровска).

В суде придется доказать, что ваше переустройство и перепланировка безопасны, что не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Доказать, это можно путем предоставления суду технического плана, экспертных заключений о соответствии проведенного ремонта санитарным и строительным нормам, нормам пожарной безопасности.

Для установления, не нарушает ли Ваша перепланировка жилищных прав соседей, суды проверяет соответствие вашего ремонта положениям п.1.7.2. постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»

При этом следует учитывать, что переустройство и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Например, Центральный районный суд г.Хабаровска  в своем решении по гражданскому делу № 2-5955/10   отказал истице в узаконивании перепланировки в части изменения ее фасада путем установления «французского окна» вместо обычного.

Кроме того, не допускается расположение ванных комнат и туалетов над жилыми комнатами и кухнями ниже расположенных квартир. Так, Центральным судом г.Хабаровска по гражданскому делу № 2-3612/11 было отказано в узаконивании перепланировки при объединении кухни и столовой путем сноса между ними стены. Оценивание такую перепланировку, суд посчитал, что она увеличивает кухню, и кухня теперь располагается над жилым помещением. То есть узаконить объединение гостиной или столовой с кухней можно только в частном доме, в квартире расположенной на первом этаже или над офисными помещениями, магазином.

Также не допускается расширять и пробивать проемы в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы.

Решение суда об узаконивании перепланировки звучит примерно следующим образом:

«Сохранить жилое помещение, квартиру ______ по … в перепланированном состоянии, согласно техническому паспорту жилого помещения по состоянию на ______ г., выданному КГУП «Хабкрайинвентаризация» подразделение по г.Хабаровску, а именно демонтаж внутренней кирпичной перегородки между кладовой и коридором, между совмещенным санузлом и коридором; установление перегородок, новых в плане, из ГВЛ (влагостойких), выгораживающих помещение совмещенного санузла квартиры, выполнение в помещении совмещенного санузла пола с дополнительным слоем гидроизоляции и покрытием из керамической плитки; присоединение части площади помещения бывшего санузла в размере 1,64 кв.м. к площади жилой комнаты; демонтажа перегородки между кухней и коридором с увеличением площади кухни за счет площади коридора; перенесения дверного проема входа в помещение отдельного  (гостевого) туалета в плане».

Услуги адвоката по легализации переустройства и перепланировки квартиры, заключается в сборе доказательств, что изменение жилого помещения безопасно и не  нарушает ничьих законных интересов. Это может быть работа с экспертными организациями с целью получения экспертных заключений о соответствии ремонта строительным нормам и правилам, отобрание заявлений от соседей.

Адвокат составит и направит в суд исковое заявление, представит интересы в судебном заседании, обжалует в апелляционном порядке решение об отказе в легализации перепланировки.


Если Вам нужна юридическая консультация адвоката (юриста) по жилищным  делам, или иная юридическая помощь, в том числе по вопросам узаконивания переустройства, перепланировки жилого помещения в Хабаровске, Вы можете обратиться ко мне по телефону  (84212) 66-60-01.

адвокат в Хабаровске Я.В. Пушкарев